Mietshäuser in einer Kapitalgesellschaft halten – mit dieser Strategie können Steuerpflichtige bei Mieterträgen Steuern sparen. Das rechnet sich vor allem für Vermieter, die ihre Erträge überwiegend reinvestieren und so Vermögen aufbauen wollen.

Im Privatvermögen werden Mieteinkünfte mit bis zu 47,5 Prozent einkommenbesteuert (inklusive Solidaritätszuschlag und exklusive Kirchensteuer); in einer Immobilien-GmbH dagegen nur mit rund 15,8 Prozent Körperschaftsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag. Unter gewissen Voraussetzungen unterliegen Vermietungseinkünfte der GmbH nicht der Gewerbesteuer. Wer Teile des Gewinns der GmbH für private Zwecke verwendet, schmälert diesen Vorteil. Diesbezügliche Ausschüttungen werden mit zusätzlichen 26,4 Prozent Abgeltungsteuer (einschließlich Solidaritätszuschlag und exklusive Kirchensteuer) belegt. Generell liegt aber eine Ersparnis vor, die für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.

Nachteilig ist die Steuerverknüpfung einer Immobilie im Betriebsvermögen der GmbH: Verkauft die GmbH ihre Immobilie, ist ein dabei erzielter Gewinn stets mit 15,8 Prozent zu versteuern. Im Privatvermögen bleibt ein derartiger Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist). Um diesen Nachteil auszugleichen, könnte man zunächst eine Beteiligungs-GmbH gründen, die für jedes Mietshaus jeweils eine separate GmbH als Tochtergesellschaft einrichtet. Später würden in diesem Fall nicht die Immobilien verkauft, sondern die jeweilige Tochtergesellschaft mit der Immobilie. Veräußerungsgewinne wären hier dann zu 95% steuerfrei.

Wer von dieser Gestaltung zügig profitieren will, kann ein vorhandenes Objekt zum aktuellen Wert an eine Immobilien-GmbH veräußern. Dies ist steuerfrei möglich, sofern die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Hier ergibt sich ein neues Abschreibungsvolumen.

Dieser Steuertipp ersetzt keine einzelfallbezogene steuerliche Beratung, die aufgrund der komplizierten Besteuerungsregeln notwendig ist. Für Vollständigkeit und Richtigkeit dieses Steuertipps wird keine Gewähr übernommen.

Quelle: Christina Vosseler, Impulse, Ideen umsetzen. Werte schaffen, Ausgabe 06/2017